Casa in Toscana sempre meno accessibile: proprietà in calo, affitti coperti solo al 23%, sfratti una famiglia su mille
Aumenta la difficoltà delle famiglie ad acquistare una casa, fondo affitti insufficiente, sfratti in discesa che però colpiscono più di una famiglia su mille. Patrimonio Erp in leggera crescita, ma sempre più bisognoso di interventi di riqualificazione.
Sono le principali fotografie scattate dal quattordicesimo rapporto sulla condizione abitativa in Toscana, presentato questa mattina all’Istituto degli Innocenti di Firenze.
Attraverso i dati, il rapporto, redatto dall’Osservatorio sociale regionale in collaborazione con Anci Toscana, mette in evidenza i nodi critici più importanti: la precarietà della “fascia grigia”, quella che non accede all’Erp perché priva dei requisiti di reddito, ma non in grado di sostenere i prezzi del mercato privato (famiglie monoparentali, lavoro povero, studenti e studentesse, famiglie straniere), il peso crescente della morosità nel patrimonio pubblico e in quello privato, la mancanza di risorse per interventi preventivi, la sostanziale assenza di una presa in carico della questione abitativa da parte del governo nazionale.
La casa sempre meno accessibile, anche in Toscana - In venti anni la percentuale di famiglie toscane proprietarie del proprio alloggio è diminuita di oltre 3 punti, passando dall’86,4% del 2004 all’83,1% nel 2024 (dati Istat). La Toscana si colloca al quinto posto in Italia per prezzi medi degli immobili residenziali (2.573 euro/m² a giugno 2025). L’Affordability index regionale (che misura la capacità delle famiglie di acquistare un'abitazione attraverso un mutuo, rapportando i redditi ai prezzi degli immobili e ai tassi d'interesse, è sceso a 96,1 nel 2024, al di sotto della soglia di equilibrio di 100: segnale concreto della minore accessibilità per una famiglia tipo di acquistare casa rispetto al passato. Pesano la crescita dei prezzi nelle province costiere e ad alta attrattività turistica (Firenze e Lucca in testa), l’aumento contenuto dei redditi e il precedente rialzo dei tassi di interesse sui mutui. Giovani, famiglie monoreddito e lavoratori e lavoratrici precari sono i più esposti al rischio di esclusione dal mercato dell’acquisto.
Nel corso del 2024 le compravendite sul mercato immobiliare regionale sono diminuite in forma minima (-0,5%) rispetto al 2023, in sostanziale continuità con l’anno precedente, interessando soprattutto abitazioni nella classe dimensionale da 50 a 85 mq.
Le difficoltà del sostegno sociale agli affitti – Permane l’azzeramento, a partire dal 2023, del Fondo nazionale ex lege 431/98: nell’ultimo anno di finanziamento, il 2022, erano stati stanziati 330 milioni di euro a livello nazionale (quasi 21 per la Toscana). La mancanza di risorse statali costringe i Comuni a compensare con fondi propri, con evidenti disparità tra i territori. In Toscana, secondo quanto evidenzia il rapporto, le risorse disponibili - pari a circa 14,3 milioni - riescono a coprire mediamente il 23% del fabbisogno complessivo (43,7 milioni di euro). Le domande pervenute ai Comuni per il Fondo sociale per l’affitto nel 2024 sono state 21.142, di cui 16.671 valide. I nuclei beneficiari sono composti mediamente da 2,5 persone, con frequente presenza di minorenni, e vivono in abitazioni di circa 72 metri quadrati. Dal 2018 al 2024 i prezzi degli affitti nei capoluoghi toscani sono aumentati in media del 15-20%.
Sfratti in lieve frenata, ma colpiscono più di una famiglia su mille - Dopo la ripresa registrata negli anni post pandemia, gli sfratti subiscono una lieve frenata, in controtendenza rispetto al dato nazionale. Nel 2024 in Toscana sono stati emessi 2.454 provvedimenti (-3,7% rispetto al 2023, circa 100 in meno). Diminuite sensibilmente richieste di esecuzione (-9,5%)ed esecuzioni con ufficiale giudiziario (1.705, -11,4%). Persiste tuttavia l’allarme: nel corso del 2024 una famiglia toscana ogni 985 ha subito uno sfratto. Le province più colpite per incidenza relativa sono Prato e Lucca. L’80% degli sfratti è generato dalla morosità. Il Fondo nazionale per la morosità incolpevole, che tutela chi si trova in stato di sfratto per cause indipendenti dalla propria volontà (perdita del lavoro, malattia, crisi economica), ha raggiunto il 93% di utilizzo rispetto alla sua capienza regionale. In parallelo, la Regione Toscana finanzia un proprio Fondo regionale per la morosità incolpevole che ha erogato complessivamente risorse pari a 97.355 euro.
Edilizia residenziale pubblica, un patrimonio sotto pressione - Il patrimonio Erp della Toscana conta 50.130 alloggi. Sostanzialmente stabile da anni, il dato registra una lieve crescita rispetto al 2019 (+0,4%). Nel 2024 risultavano in costruzione 475 alloggi (di cui 141 resi disponibili nel 2025). L’età media è di circa 51 anni: dato che pesa su manutenzione e qualità abitativa.
La domanda rimane superiore all’offerta. Il sistema riesce a coprire circa il 70% del fabbisogno che ammonta a 65.282 famiglie (famiglie in ERP più le domande ammesse in graduatoria, pari a 19.922 nuclei familiari). La copertura scende al 40% se si considerano tutte le famiglie che avrebbero i requisiti per accedere all’ERP (IRPET stima 114.105 nuclei con ISEE inferiore a 16.500 euro e senza proprietà di casa). Nel 2024 le nuove assegnazioni da graduatoria sono state 1.448, in lieve aumento rispetto all’anno precedente (+11% sul 2023), a fronte di 1979 restituzioni, il dato più alto degli ultimi anni: tra queste, 149 per sfratti interni al sistema, quasi il doppio rispetto al 2023.
In alloggi ERP vivono 45.360 famiglie per un totale di 106.786 persone, con una dimensione media del nucleo di 2,35 componenti. Il 30% dei nuclei è composto da una sola persona, con una quota significativa di ultra-ottantacinquenni. I nuclei con componenti con invalidità rappresentano il 22,3% del totale. Quelli con assegnatario/a straniero/a sono il 14,7%, in linea con la quota di residenti stranieri in Toscana (12%). Il 57% dei nuclei paga un canone di locazione protetto, il 22% un canone sociale. L’89% degli alloggi ERP è occupato con regolare contratto di locazione. Il 9,5% risulta sfitto (4.763 alloggi) e l’1,4% è occupato senza titolo o abusivamente.
Le strategie della Toscana, il disimpegno del governo - Tra il 2019 e il 2025 la Regione ha stanziato 51 milioni di euro per la manutenzione straordinaria di circa 2.500 alloggi ERP. Sono 9 i milioni destinati al ripristino di alloggi sfitti. Il Piano complementare al PNRR (PNC) ha destinato alla Toscana 93 milioni di euro per efficientamento energetico e miglioramento sismico del patrimonio pubblico, con uno stato di avanzamento del 90% e oltre 82 milioni già erogati. Due bandi per l’acquisizione di alloggi sul mercato hanno mobilitato 16 milioni di euro, portando all’aggiunta di circa 150 alloggi al patrimonio ERP. Un bando attivo, finanziato con 29,5 milioni, punta a realizzare circa 200 nuovi alloggi. Sul fronte dell’innovazione, la Regione ha consolidato il partenariato con il Fondo Housing Toscano, che gestisce oltre 1.000 alloggi a canone calmierato con il supporto del gestore sociale Abitare Toscana. Ha sottoscritto quote di fondi immobiliari chiusi (7 milioni di euro) per la realizzazione di alloggi sociali nell’ambito del Fondo nazionale per l’abitare. Ha integrato il tema dell’abitare sociale nelle politiche regionali di rigenerazione urbana.
Il contesto in cui la Regione opera è segnato dal sostanziale disimpegno del governo nazionale in materia di edilizia sociale e sostegno all’abitare. L’azzeramento del Fondo nazionale ex L. 431/98 per il sostegno alla locazione ha lasciato un vuoto che né Regioni né Comuni riescono a colmare.
Fonte: Regione Toscana