Crl, presentato il project financing per la Manifattura Tabacchi

Una proposta di rigenerazione urbana dalla quale potranno nascere spazi destinati a uffici, appartamenti e attività commerciali e artigianali, e il recupero di 30 mila metri quadrati di aree pedonali - coperte e scoperte - con la dotazione di importanti servizi e infrastrutture, tra cui un sistema diffuso di parcheggi con 425 posti auto pubblici.

Sono questi, in estrema sintesi, i capisaldi della grande operazione che la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca intende realizzare con il progetto di riqualificazione e valorizzazione dell’area dell’ex Manifattura esclusa dal programma PIUSS (Piano Integrato di Sviluppo Urbano Sostenibile).

Il progetto è stato presentato pubblicamente questa mattina, prima di procedere con il protocollo della proposta all’Amministrazione Comunale, da COIMA SGR, società che ha istituito un fondo immobiliare creato ad hoc e già interamente sottoscritto dalla Fondazione CRL. Alla conferenza stampa hanno preso parte Marcello Bertocchini, Lucia Corrieri Puliti e Maria Teresa Perelli, rispettivamente Presidente, Vicepresidente e Direttrice della Fondazione CRL, insieme a Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA SGR. Presenti all’incontro anche i progettisti dello studio ReP – Rocco e Puccetti Architetti.

IL PRESIDENTE BERTOCCHINI: “UNO STRUMENTO DI SVILUPPO URBANO”

“Trentamila metri quadrati di degrado nel cuore di una delle città più belle d’Italia. Il recupero di ampi contenitori dismessi – afferma il Presidente Marcello Bertocchini – è uno strumento di sviluppo urbano attuato con successo da piccole grandi città. Il restauro funzionale del Complesso Conventuale di San Francesco ha dato vita nuova alla zona Est del Centro Storico, stimolandone la riqualificazione residenziale e commerciale e connettendola al cuore di Lucca. Da queste premesse e dopo un ampio dibattito interno ai propri Organi, la Fondazione ha deciso di promuovere il grande progetto di rigenerazione urbana che investe la Manifattura, allo scopo di riqualificare anche la zona Ovest.

“Si tratta – conclude il Presidente Bertocchini – di un intervento complesso, come altri che la Fondazione ha già realizzato, volto a contribuire a soddisfare bisogni complessi territoriali d’interesse collettivo.”

L’OPERAZIONE-MANIFATTURA

La Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca è disposta ad investire nel recupero della Manifattura, proprio in considerazione dell’importanza dell’intervento, che intende contribuire ad un maggiore sviluppo sociale ed economico della città in una prospettiva di servizio alla comunità.

L’Operazione-Manifattura si presenta sulla linea di quanto già realizzato dalla Fondazione nella zona Est di Lucca, degradata nel tempo, dove il recupero del Complesso Conventuale di San Francesco ha fin da subito rappresentato un polo di attrazione per residenza, attività economiche e artigianali, riequilibrando i flussi pedonali e turistici complementari al principale asse urbano di via Fillungo e dando vita ad una nuova geografia culturale per tutto il territorio cittadino.

Così nella zona Ovest, dove sorge la Manifattura con tutte le aree limitrofe, l’obiettivo è restituire a Lucca una sua parte importante, che da lungo tempo presenta livelli di degrado tali da limitare le possibilità di crescita e sviluppo della città.

LA MANIFATTURA CHE VERRÀ

Luogo di vita, di lavoro e di cultura. Questa, in concreto, vuole essere la Manifattura del futuro, così come emerge dal progetto presentato da COIMA SGR.

Il project financing è un ‘pacchetto aperto’ che potrà dunque essere oggetto di integrazioni, un fondamentale punto di partenza per risollevare dal degrado e dall’abbandono una struttura imponente, che occupa una superficie rilevante del Centro storico.

Gli interventi proposti riguardano una superficie di circa 30 mila metri quadri di aree che saranno riqualificate e restituite ad uso pubblico, attraverso un sistema ‘permeabile’ di piazze e percorsi ciclo-pedonali, spazi urbani ‘disegnati’ in un’ottica di comunità e condivisione.

Gli ambienti, secondo questo progetto, verranno ricavati utilizzando esclusivamente gli immobili già esistenti che verrebbero così restituiti alla città con nuove destinazioni d’uso – come uffici, residenze e commercio – e nuove modalità di fruizione, sempre conservando i caratteri architettonici distintivi della Manifattura, ‘iconici’ nel contesto lucchese.

PARCHEGGI

Valutando l’area di Piazzale Verdi come naturale ‘approdo’ alla città, COIMA SGR ha immaginato la realizzazione di un sistema diffuso di parcheggi, in cui la Manifattura e le sue pertinenze si proporrebbero come ‘scambiatori’ tra mobilità veloce e mobilità lenta. Il progetto prevede infatti 425 posti pubblici con un incremento dell’81% rispetto agli attuali presenti nell’area (190 in più) e 70 nuovi parcheggi di pertinenza delle funzioni private (uffici e residenti).

L’ITER

Al fine di dar vita ad un processo di rigenerazione di ampia parte della ex Manifattura, la Fondazione CRL ha deciso di sottoscrivere le quote di un fondo appositamente costituito da COIMA SGR. A giugno 2019, COIMA SGR ha presentato una manifestazione d’interesse al Comune di Lucca, dichiarandosi disponibile a partecipare ad un’eventuale procedura di gara per il recupero e la nuova destinazione del complesso.

COIMA SGR propone un project financing in cui si delineano le progettualità e le prospettive future immaginate per la Manifattura. L’investimento complessivo verrà finanziato per la maggior parte attraverso una concessione di valorizzazione e per la restante parte con il contributo degli immobili di proprietà del Comune che insistono sull’Ex Manifattura. Attraverso il project financing la proprietà di quella parte dell’immobile passerà dal Comune di Lucca al fondo gestito da COIMA SGR e sostenuto dalla Fondazione CRL, in cambio di una serie di interventi di pubblica utilità nell’area interessata dall’immobile stesso.

A questo punto il Comune avvierà una procedura di evidenza pubblica, in base alla quale altri potenziali investitori potranno farsi avanti. In assenza di nuovi investitori, sempre il Comune, anche attraverso un percorso condiviso con COIMA SGR, deciderà se accogliere o meno la proposta.

COIMA

COIMA è una società leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali internazionali e domestici. COIMA SGR, società di Investment & Asset management, gestisce 24 fondi di investimento immobiliari con oltre 6 miliardi di euro di investimenti e conta nel proprio portafoglio oltre 150 proprietà, incluso più di 40 immobili certificati LEED. COIMA Srl, società di development e property management, in oltre 40 anni ha sviluppato e gestito immobili per oltre 5 milioni di metri quadrati. Fra i progetti più importanti la piattaforma ha co-investito, co-sviluppato e gestisce ancora oggi il progetto Porta Nuova a Milano, uno dei più prestigiosi piani di riqualificazione urbana d’Europa.

COIMA ha recentemente costituito COIMA City Lab, una think tank che si pone l’obiettivo di svolgere un ruolo strategico nel tracciare le linee guida per la creazione degli spazi urbani del futuro. Il gruppo di lavoro, composto da architetti e professionisti con esperienza internazionale con specifiche professionalità e competenze nella progettazione delle città, ha presentato come sua prima attività COIMA City Lab Charter, un codice etico che stabilisce le linee guida per lo sviluppo responsabile dei progetti urbanistici, che dovranno essere a servizio del bene comune, creare un’identità, generare un senso di “luogo”, integrarsi con il resto del territorio, seguire i cambiamenti e durare nel tempo, contribuire a un ambiente più sano, incoraggiare l’integrazione, promuovere la biodiversità e la cultura green.

OPERAZIONE MANIFATTURA. Le dichiarazioni

Positivo il commento di Marcello Gozzi, Direttore di Confidustria Toscana Nord: “Ringrazio la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca per questa iniziativa così coraggiosa. La mia riflessione sulle prospettive che ci sono state presentate è di carattere abbastanza ampio. Questo progetto infatti rappresenta una grande opportunità per Lucca e deve essere accompagnato da un generale ripensamento delle condizioni di vita, lavoro e turismo in cui i cittadini e i visitatori della città ragionano adesso. È necessario che tutti, anche la Fondazione, si propongano di stimolare la comunità verso nuovi modi di vivere gli spazi e la città nel futuro. Senza questo approccio rischiamo di perdere una percentuale alta delle grandi potenzialità insite nel progetto Manifattura”.

Sulla medesima linea anche Roberto Camisi, Direttore della Camera di Commercio: “Qui si parla di ragionare su stili di vita differenti nella concezione del tempo e degli spazi. L’esperienza milanese di Porta Nuova è sotto gli occhi di tutti e costituisce un sfida che la Fondazione e COIMA stanno trasferendo dalla grande metropoli alla dimensione della città di provincia. Lucca ha l’opportunità di proporsi in futuro come modello per realtà analoghe, puntando su un ragionamento complessivo sulla connettività, ovviamente non solo logistica e fisica, ma soprattutto digitale. È un cammino impegnativo ma decisamente stimolante”.

“Alla Fondazione Cassa Risparmio va il merito indiscutibile - afferma il presidente Confesercenti Alessio Lucarotti - di aver portato la discussione intorno a una parte importante della città a livelli alti e di prospettiva, togliendoli dalle ‘pastoie’ troppo spesso asfittiche degli ultimi tempi. Certo si tratta di una visione non banale e mai affrontata per la nostra città che più volte abbiamo sollecitato, una sfida ancora da comprendere nella sua interezza e tutta da costruire.”

Buoni i riscontri anche da Confcommercio “Si tratta di un’operazione importante - ha dichiarato il Presidente Ademaro Cordoni - che giudichiamo in maniera positiva. Ci sono tanti elementi di interesse, a partire dall’incremento del numero di parcheggi, che ci auguriamo possa essere ancora più consistente di quello previsto ad oggi. Il beneficio che la città ha tratto dalla riqualificazione del Complesso Conventuale di San Francesco è sotto gli occhi di tutti. Mi sembra che anche l’operazione Manifattura vada proprio in quel senso e questo non può che farci piacere.”

LA MANIFATTURA TABACCHI

Un luogo speciale, dove il passato medievale incontra la più recente storia sociale ed economica della città. Le origini del sito sono in realtà militari: infatti nella zona della Cittadella nel secondo decennio del XIV secolo venne edificata una fortezza per volontà di Castruccio Castracani, poi abbattuta con la caduta della sua signoria.

Nei secoli l’area ha ospitato un convento femminile domenicano, espropriato durante la reggenza napoleonica da Elisa Baciocchi, e magazzini di stoccaggio, come quelli dell'Offizio sopra l'Abbondanza, fondamentali per fronteggiare le annate di carestia.

Dobbiamo aspettare il 7 luglio 1815 per trovare il locali della Cittadella adibiti a fabbrica dei tabacchi e il 1892 per vedere il fabbricato, un tempo convento, acquistato dal Ministero delle Finanze e accorpato all’opificio.

Nel primo decennio del ‘900 nello stabilimento lavoravano 111 operai e 1.400 donne, le famose sigaraie, con l'aiuto di 45 macchine operatrici. La Manifattura, in questo periodo, aveva inoltre potenziato le proprie risorse energetiche con l'installazione di motori a vapore, mentre sono significativi i restauri degli anni Venti e Trenta, con la costruzione di un nuovo edificio affacciato su Piazzale Verdi.

Con l’inizio degli anni trenta, oltre a un moderno impianto idroelettrico, abbiamo dunque nuovi spazi e nuovi macchinari, cui lavoravano 3.000 operai capaci di trasformare in un anno circa 2.000 tonnellate di tabacco in spuntature, sigari Toscani e sigarette. Un trend confermato negli anni Quaranta, quando si rendono necessari ulteriori ampliamenti e ammodernamenti della struttura, che vantava servizi per il personale degni dei più aggiornati stabilimenti europei: il dopolavoro, l'asilo nido, la cucina interna e la cassa di maternità.

In sostanza l’intero complesso si articola in diversi corpi di fabbrica costruiti in fasi successive: a Sud troviamo la parte ottocentesca, mentre gli edifici di più recente realizzazione, a Nord, risalgono al periodo compreso tra gli anni Venti e Quaranta del Novecento.

In seguito alla riforma dell'Amministrazione Autonoma dei Monopoli di Stato degli anni Novanta, nel 1998 la Manifattura fu sottoposta al controllo dell'Ente Tabacchi Italiani (ETI), che riorganizzò l'attività e i servizi interni. L'ETI, divenuto nel 2002 società per azioni, fu privatizzato nel 2004 dalla British American Tobacco Italia (B.A.T.).

Dalla fine del 2004 la Manifattura Tabacchi si è trasferita nel nuovo stabilimento di Mugnano, a pochi chilometri dalle Mura urbane.